房屋装修费财税处理!

我们在帮企业做咨询项目时，发现部分企业为享受小型微利企业税收优惠政策，将房屋装修费直接计入当期费用，利润控制300万元以下。这种处理方法给企业带来很大风险，以下总结装修费用的会计核算与税务处理方法。

一、新购房屋装修费处理

1. 增值税抵扣

不能全额抵扣：用于一般计税项目能抵扣，兼用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费装修费的进项税不能抵扣（与购房本身不同）。既有一般计税项目又有简易、免税项目等需按比例分摊。

计算公式：不得抵扣进项税=装修总进项税×（简易计税销售额+免税销售额等）÷总销售额。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号附件1

《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)

2. 会计处理

计入房产成本：装修费属于“使房屋达到预定使用状态的必要支出”，需计入房屋原值，后续按固定资产折旧。

政策依据：《企业会计准则第4号——固定资产》的第八条

3. 企业所得税

计入计税基础：装修费作为房屋原值的一部分，按税法折旧年限（如20年）计提折旧并税前扣除。

政策依据：《企业所得税法实施条例》第五十八条

4. 房产税

房产原值范围更广，还包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如中央空调、消防系统等）。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条

《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987] 3号）第二条

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）

二、租入房屋装修费处理

1. 增值税抵扣

不能全额抵扣：装修费进项税需按“一般计税与简易计税收入比例”分摊抵扣。

2. 会计处理

长期待摊费用：装修费计入“长期待摊费用”，按租赁期摊销（如租期5年，分60个月摊入费用）。

政策依据：《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南（2006年）

3. 企业所得税

分期摊销：在剩余租期内摊销，不可一次性税前扣除。若提前退租，未摊销部分可当年一次性扣除。

政策依据：《企业所得税法》第十三条

《企业所得税实施条例》第六十八条

三、自有房产重新装修处理

1．结构性改造：如扩建、更换不可移动设备（中央空调、管道系统）。

同“一、新购房屋装修费处理”。

2．装饰性：如更换地板、粉刷墙面。

兼用增值税分摊抵，会计处理、企业所得税直接计入当期费用、房产税无需调整原值。

四、总结

新购房装修：进项税分摊抵，费用资本化，房产税看是否“动结构”。

租入房装修：进项税分摊抵，费用分期摊，退租可一次性扣。

自有房翻新：结构改造要资本化，纯装饰直接扣。