企业自有房产是投资OR转让是否需要缴纳契税？涉及哪些税费?

企业将自有房产对外投资入股和直接转让给子公司（联营企业），或许在业务上都能满足经营需求，但是不同形式的处理，涉及的税费不同。本期研究是否缴纳契税。

1、 直接转让

一般规定：缴纳契税

在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当契税法的规定缴纳契税。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，即是买方纳税，与其他税费有区别。产权转移主要指：土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；房屋买卖、赠与、互换。

1） 以房抵债或者使用实物交换房产的，按照房屋的现值缴税，折价抵偿债务的按照折价款缴纳契税；

2） 买房拆料或者买房翻建新房的，按照契税法缴税。

特殊规定：免征契税

1） 统一主体内部划转，免征契税

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

2） 政府行政调整，免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

3） 企业合并、分立涉及房产转移，免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

4） 承受破产企业的房产，免征或减征契税

如果是债权人承受破产企业的房产或者土地使用权，作为地产债务的，免征契税；非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，要看接收企业与破产企业职工签署的劳动合同，如果对全部职工都签署三年以上劳动合同的，免征契税，如果对破产企业超过30%职工签署三年以上劳动合同的，减半征收契税。

2、 作价入股

一般规定：缴纳契税

《契税法》第二条“以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。”按照投资房产价值或者房产买价缴纳契税。

特殊规定：免征契税

1） 自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税

将房产都投资到自己名下的个人独资企业，根据民法典和个人独资企业法，土地使用权和房产的产权并未发生实质转移，不征收契税。

2） 股权（股份）转让，免征契税

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3） 母公司注资，免征契税

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

4） 债转股，免征契税

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

特殊规定：划拨用地或者作价出资，征收契税

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

综上，使用房产和土地使用权投资入股，多种方式下，都可以享受免税政策，但作价入股时需要缴纳契税。统一的内部主体之间、母子公司之间无偿划转房产和土地使用权免征契税，在业务调整的过程中，可以考虑此项优惠政策。