企业是将自有房产投资入股还是直接转让，涉及哪些税费？

——是否需要缴纳增值税

企业将自有房产对外投资入股和直接转让给子公司（联营企业），或许在业务上都能满足经营需求，但是不同形式的处理，涉及的税费不同。本期研究是否缴纳增值税。

1、 直接转让

一般规定：直接转让缴纳增值税；0元转让需要视同销售缴纳增值税。

如果转让方和接收方都是增值税一般纳税人，又都是关联企业，整体增值税税费没有损失，否则增值税金额不容忽视。

对应政策，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务、无形资产或者不动产。

特殊规定：以企业重组形式，涉及到的资产转让，不征收增值税。

资产重组，涉及到股权的变动，在特殊情况下可以操作。税法规定，不征税行为包括，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

对应政策，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2、《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2013 年第 66 号）、《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 13 号）。

2、 作价入股

将房产作价入股到其他企业，需要视同销售缴纳增值税。房产作价入股以取得的股权作为交易价，属于有偿转让不动产，按规定缴纳增值税。

视同销售的价格确定：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

股权转让不属于增值税的应税范围，部分“砖家”建议通过转让持有房产公司的股权，达到房产的间接转移，被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入，可能会产生高额的个人所得税，得不偿失。

综上，除企业重组形式之外，无论是直接转让还是作价入股都涉及增值税，所以在房产所有权变更时，需要注重考虑增值税。